当前位置： 首页 >  首页图片 > 进一步探索新供给方式助力青年安居

进一步探索新供给方式助力青年安居
作者：张宁、夏广新     时间：2025-07-08

上海“十四五”规划提出，优化保障性租赁住房供给结构、完善保障性租赁住房（下称“保租房”）供给体系，以满足民众特别是青年日益增长的住房需求。

为实现这一目标，上海须从两方面着手，进一步探索租住房供给新方式，助力青年群体实现安居：一是创新开拓房源渠道，扩充市场供给；二是建设统一的房源政策信息平台。

创新开拓房源渠道扩充市场供给

目前，虽然上海各区域供给的保租房总量保持增长，但供给量仍然有限。

首先，受制于土地供应等因素，保租房供给量仍存在缺口。土地供给不足是制约保租房供给扩张的重要因素。近年来，中心城区新建商品房较少，小区内配套公租房供给也有限。从郊区来看，五大新城中的中心地域，土地资源同样稀缺。这就导致保租房热门项目“一房难求”。房源的非充足性，加上庞大的申请人数，导致出现“排队等房”的情况。同时，由于保租房主要采取“一区内部”的资源统筹方式，仍须以公司为单位申请配额。

其次，保租房商业模式尚未形成闭环。现有的租住用房供给模式缺乏创新和差异化，以传统的租赁收费为主，资金回收速度较慢，通常要10—15年。然而，一方面保租房有限价要求，一般为市场价的90%；另一方面需要投入大量人力物力，运营成本较高。因此，如果没有较高的出租率，相关企业就会面临较大的运营压力，存在一定的可持续性问题。另外，商用楼宇纳入保租房还面临一些问题，例如将闲置厂房、旧宾馆等改造成保租房，还未探索出成熟的模式，保租房居委会有待建设和发展等，都需要一一进行研究和破解。

最后，保租房建设地点与青年需求之间存在一定偏差。目前政府部门提供的保租房及一些青年公寓，选址以市郊为主。这些保租房和青年公寓呈现出“冷热不均”的情况，近地铁站的往往空置率较低，而远离地铁站的出租率都不太理想。随着保租房项目和青年公寓的供给量增加，竞争也将加剧，客源波动会加大。由此，青年的需求与租住房供给两者之间可能出现结构性差距，部分青年难以享受到保租房红利。

为解决上述问题，建议采取以下几项措施：

一是进一步激发保租房市场的活力。政府部门可进一步优化激励政策，为青年群体提供更多的支持，以满足其租房需求。引导更多社会资本和企业投入青年住房市场，积极供给保租房建设用地，推动行业健康稳定发展。同时，建议以“青年公寓”统一命名，提高相关房源在市场上的辨识度。

二是优化商品住房配建政策。通过规定商品住房建设项目均应按照一定比例配建保障性住房的方式，使之在拓展保障性住房房源筹措渠道、提高保障性住房房源适配性、促进“职住平衡”等方面发挥重要作用。在土地出让时，通过“限地价、竞配建比例”的方式保障保租房的供应，以确保保租房在租房市场上的占比。同时，房企可以通过商品房获利覆盖部分保租房经营成本，减轻经营压力。

三是鼓励改造存量住房。可以由政府部门牵头，给予一定的政策优惠，并委托相关公司进行具体操作，从而进一步统筹存量住房或类住房，例如商用大楼或旧宾馆等。采取“原拆原建”“只修不拆”“不修不拆”等方式，将存量住房纳入保租房范畴。

四是推进在现有集体土地上建设保租房。在近郊地区的现有集体土地上建设保租房，并与中心城区房屋改造、城中村建设相结合，进一步增加住房总量。通过积极推广这一创新经验，使上海面向青年的住房供给进一步实现多元化，也使相关政策更具创新性、示范性。

建设统一的房源政策信息平台

当前，沪上青年租房仍面临一定的“信息障碍”。有青年反映，租住房的房源信息不够透明，个别中介以低价甚至虚构的房源为诱饵揽客。一些有租房需求的青年往往难以获取足够的、真实有效的信息。

上述问题主要体现在以下几方面：

首先，房源信息分散化，海量信息质量不一。青年租房寻找房源信息主要依靠网络和中介。据统计，在青年获取租房信息的渠道中，“线上租房中介”与“线下租房中介”所占比例总计为87.3%，其余为其他信息源。从当前情况看，网络平台和中介存在一定的分散性，大量房源信息分散在不同的互联网平台和中介公司。

其次，相关政策专业性强，对于大多数青年来说存在理解和操作上的困难，这与其对租房政策的关注和期待形成一定反差。近年来，虽然政府部门在租住房政策推介方面做了大量工作，也取得了一些成果，但客观来看，面向青年的政策信息仍有提升的空间。部分青年对政策知晓度的评价偏低（在10分制中打5.9 分）。有青年反映，现有的相关网站和公共服务App大都从发布角度出发设置检索词，对话性较弱，受众获取信息存在不便。同时，相关政策的宣传渠道比较单一，形式也不够活泼。

最后，青年对于房屋中介和租赁平台的信任度不高。房屋中介和租赁平台作为住房信息的提供者和住房渠道的拥有者，其个别不规范运营行为提高了青年租住房屋的成本。在租房过程中，有些青年发现中介服务不规范，包括信息披露不足、合同条款不明确等问题，担心因此损害自己的合法权益。

综上，建设统一的租房一体化政策信息平台，提高租住房信息的集中度和透明度，是当前提高城市管理水平的需求之一。

一是开通“住房一件事”场景平台，提供“一站式”安居服务。上海可以依托“一网通办”“一网统管”平台，按照服务与管理相结合、线上与线下相结合的原则，建立全市统一的住房信息平台，提供全面、透明的住房信息。可在“随申办”上开通“住房一件事”场景平台，上线政策浏览、在线申请、电子房源、在线缴费、投诉建议、服务评价等功能，涵盖租房和购房业务全流程，包括面向外地来沪青年提供7—14天就业支持过渡性房源信息，使有需求的人可以通过平台查询到各类信息，并开展资质预审、房屋类型适配、房源推荐、材料提交、进度反馈等服务，形成“一站式”青年宜居安居服务模式。

二是汇集住房信息，完善平台监管机制。以政府部门为主体，汇集房地产公司、互联网平台、中介公司、房地产网站等平台的信息，统合信息供给，将保租房信息纳入平台进行分类，并扩大信息来源，保障信息真实性。开通平台用户反馈渠道，让用户的体验透明化，由有关部门及时查看并进行核实，再将处理结果公开给用户。通过对房屋、介绍人、房东以及过往租房经历建立评价审核体系，可以更好地保障租住房的品质，提供更多真实信息。

三是拓宽宣传渠道，提高居民参与度。主管部门可以利用传统媒体、新媒体等多种渠道进行政策宣传，包括平台本身和平台内容两方面，让更多人知晓、了解并使用平台，让平台最终成为住房供需流的集散枢纽。政府部门还应充分听取公众特别是有住房需求的青年的意见和建议，在房源方面探索建立公众打分制度。

（张宁系上海市政协委员，民建徐汇区委秘书长；夏广新系上海市政协委员，上海医药集团股份有限公司中央研究院副院长）